Den 1. januar 2022 skjer det viktige endringer i avhendingsloven – loven som regulerer forholdet mellom selger og kjøper av en bolig.
En begrunnelse for endringer er et ønske om å klargjøre rettsforholdet mellom selger og kjøper, samt redusere antallet tvister og rettssaker som oppstår i etterkant av boligsalg.
Dette er kort forklart de kanskje mest sentrale endringene som trer i kraft 1. januar 2022:
- Beløpsgrense på 10 000 kroner
Kjøper må nå selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Dette gjelder ikke i avtaler hvor boligen er solgt som ny.
Avhendingsloven har ikke tidligere hatt en slik klar beløpsgrense. Vurderingstema var da, for eksempel ved opplysningssvikt fra selgers side, hvorvidt informasjon om det aktuelle avviket kunne ha virket inn på avtalen. Rent praktisk ble det også her en diskusjon om størrelsen på utbedringskostnader – om de var høye nok – men altså uten en konkret beløpsgrense.
- Innendørs arealsvikt – arealavvik
Med de nye endringene blir selger nå ansvarlig om boligens areal er mindre enn det opplyste, så sant avviket er større enn to prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. Unntaket her er hvor selger kan godtgjøre at kjøper ikke vektla opplysningen.
Dette er en klargjøring i forhold til tidligere. I dagens lov er regelen at arealsvikt er en rettslig mangel om avviket er vesentlig mindre enn opplyst, eller hvor selger har oppført seg særlig klanderverdig. Deretter var det i stor grad opp til rettspraksis å definere grensene for hva som var vesentlig mindre areal.
- Forbudt med «som den er» forbehold ved salg til forbrukere
I dag er den praktiske hovedregelen at boliger selges med et forbehold, for eksempel formulert som at boligen selges «som den er». Rettslig betyr dette kort fortalt at selger bare blir ansvarlig for eventuelle avvik om selger har gitt mangelfulle opplysninger, uriktige opplysninger eller om boligen er i en vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente.
Endringene i avhendingsloven innebærer at det ikke lengre er adgang til å innta et «som den er» eller lignende forbehold ved salg til forbrukere. Dette gjelder også hvor selger er forbruker.
- Krav til tilstandsrapporter og øvrige salgsdokumenter
Forbudet mot generelle forbehold fra selgers side, må ses i sammenheng med de nye kravene til tilstandsrapporter og øvrige salgsdokumenter gjort tilgjengelig for kjøper.
Både før og etter endringene fastslår avhendingsloven det opplagte: Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel avvik kjøper kjente eller måtte ha kjent til ved avtaleinngåelsen.
Det nye i og med endringene er at det blir lagt til grunn at kjøper kjente til omstendigheter som tydelig fremgår av tilstandsrapporter eller andre salgsdokumenter. Samtidig er det utarbeidet en egen forskrift som stiller helt konkrete og strengere krav til innholdet i tilstandsrapporter.
Formålet med dette er at de økte kraven til tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter fører til at skjulte feil ved en bolig i større grad enn tidligere blir avdekket og opplyst om til potensielle kjøpere. Dette skal da etter planen igjen bidra til færre konflikter i etterkant av salget.
Så gjenstår det å se, om disse og de øvrige endringene i avhendingsloven faktisk bidrar til at det oppstår færre konflikter mellom selger og kjøper av en bolig.
Om du har behov for ytterligere forklaringer, eller om du trenger bistand i en tvist etter boligsalg, kan du ta kontakt med en av våre advokater her i Molde.