Et salg av boligen er for mange den største økonomiske transaksjonen de er involvert i. Utgangspunktet etter skatteloven er at en eventuell gevinst etter boligsalg av bolig er skattepliktig.
Unntakene er imidlertid så omfattende, at de i praksis blir hovedregelen: De færreste boligselgere må betale skatt av en eventuell gevinst etter et boligsalg. Vilkårene for skattefritak er i utgangspunktet:
- Selger har eid eiendommen i mer enn ett år før salg.
- Selger har brukt boligen som sin egen bolig i minst ett av de to siste årene før salg.
Med prisstigningen som i lengre tid har vært på fast eiendom, for så vidt også her i Molde-området, er dette både en gunstig og praktisk regel.
Til orientering: I slike situasjoner er det heller ikke fradragsrett for eventuelle tap. Dette er et utslag av det såkalte symmetriprinsippet i skatteretten.
Jeg går her ikke nærmere inn på selve beregningen av en eventuell gevinst eller tap.
Det er noen praktiske typetilfeller – også i Molde – hvor gevinsten etter et boligsalg kan bli høy. For det første hvor eldre selger eneboligen og kjøper seg en leilighet. For det andre hvor en avdød sine arvinger selger avdødes bolig. I begge tilfellene er det ofte lenge siden boligen ble kjøpt, og derfor var kjøpesummen et beløp som i dag er relativt lavt. I så fall er det potensielt en stor gevinst ved salget. I tillegg er ofte selve eneboligen – bygningsmassen – av eldre standard. Det vil være et behov for relativt omfattende arbeider og kostnader for å oppnå dagens krav og forventninger.
Da kan nok tomtestørrelsen og eiendommens beliggenhet ha minst like stor betydning for prisantydningen og en salgssum, som selve bygningsmassen. I alle fall gjelder dette når eiendommen ligger i et populært område med høy etterspørsel etter tomter og boliger.
Slike objekter i attraktive områder er ofte interessante for boligutbyggere. De ønsker å kjøpe en større eiendom, hvor de deretter river boligen og fører opp leilighetsbygg. I en slik situasjon er det nok klart eiendommens beliggenhet og muligens tomtestørrelse utbyggeren som kjøper betaler for å sikre seg.
Selger av eneboligen på sin side vil nok samtidig ta for gitt at gevinsten ved salget fortsatt er skattefri. De nevnte vilkårene for å unnta beskatning er for selger ofte fortsatt oppfylt.
I slike tilfeller er det for selger greit å kjenne til regelen i skatteloven § 9-3 åttende ledd og tilhørende rettspraksis. Loven bestemmer at gevinst etter salg av tomt er skattepliktig. Rettspraksis har vist at regelen kan gjelde også fullt bebygd eiendom. Sentralt i vurderingen er 1) om den alminnelige omsetningsverdien i det vesentligste er upåvirket av bebyggelsen, samt 2) om det er en rimelig og påregnelig mulighet for at noen vil kjøpe eiendommen til dens markedspris og beholde den til bruk som bolig. Vurderingene her skal være objektive og knytter seg til strøkets utvikling.
En sak om dette ble i desember 2020 behandlet i Borgarting lagmannsrett. Dom ble avsagt 15. januar 2021 (LB-2020-84619).
Situasjonen her var kort fortalt at et ektepar kjøpte i 2011 en eiendom i Bærum kommune. Tomten var 2,4 mål og bebygd med en enebolig på 204 kvadratmeter fra 1936 og to garasjer. Boligens standard ble omtalt som normal. Kjøpesummen var 7 750 000 kroner.
I mai 2017 solgte ekteparet eiendommen, og kjøper var et profesjonelt eiendomsutviklingsselskap. Salgssummen var 38 000 000 kroner, hvor 4 000 000 kroner av denne var rabatt kjøper fikk ved kjøp av to nye leiligheter.
Skattekontoret vedtok at gevinsten ved salget skulle anses som skattepliktig tomtegevinst og økte hver av selgernes – ekteparets – alminnelige inntekt med drøye 15 000 000 kroner.
Oslo tingrett endret ikke vedtaket og boligselgerne anket til Borgarting lagmannsrett.
Lagmannsretten la til grunn at eiendommens verdi som boligeiendom var 15 000 000 kroner. Videre la retten vekt blant annet på at eiendommen lå i et strøk som over tid hadde vært gjenstand for en betydelig utvikling, med fortetting gjennom utbygging av småhus, rekkehus og lavblokker. Lagmannsretten mente det var opplagt at den oppnådde salgssummen på 38 000 000 kroner måtte ses i lys av denne generelle etterspørselen i området. De skrev blant annet:
«Selv om bebyggelsen var en fullt ut funksjonell enebolig av normalt god stand, er det klart at salgsverdien ikke var påvirket av den påstående bebyggelsen. Det var utviklings-mulighetene uten bebyggelsen som var bestemmende for prisen.»
Lagmannsretten mente den økonomisk rimelige og påregnelige bruken av eiendommen var å rive eneboligen. Retten vektla her strøkets utvikling, bebyggelsens karakter og verdi, kjøpesummens størrelse og den manglende muligheten til å oppnå en rimelig avkastning på investeringen ved uforandret bruk.
Borgarting lagmannsrett forkastet boligselgernes anke og tilkjente staten v/Skatteetaten sakskostnadene. Anke til Høyesterett ble ikke tillatt fremmet. Skattekontorets vedtak om at gevinsten ved salget skulle anses som skattepliktig tomtegevinst blir stående.
Saken i Borgarting er nok spesiell med tanke på blant annet strøket eiendommen lå i, utviklingen av dette samt en høy kjøpesum. Samtidig viser dommen og saken at et salg av for eksempel en eldre enebolig i et ellers populært strøk i utvikling, kan føre til potensielt relativt høy gevinstbeskatning for selger.
Det kan uansett være nyttig å kjenne til skatteloven § 9-8 og rettspraksis om mulig gevinstbeskatning av salg av bebygd eiendom, altså til tross for at de normale vilkårene for skattefritak som utgangspunkt er oppfylt.
Våre advokater i Molde kan bistå med vurderinger til boligeiere som ønsker å selge sin eiendom.