Påsken er over for denne gang. Også i år satt ved hytteveggen og nøt vårsolen. I over 35 år har dere feiret påske med familien her. I «hyttepermen» ligger de viktigste dokumentene som knytter seg til hytta. Her ligger bruksanvisningen til oppvaskmaskinen, fakturaen fra rørleggeren og andre dokumenter knyttet til vedlikehold og innkjøp, men ikke minst kjøpsavtalen fra 1980-tallet – selve beviset på at hytta ble kjøpt, betalt og overtatt av familien.
Selger av hytten var grunneier (A). Han hadde ikke fradelt selve hyttetomten, men tomtearealet ble godt beskrevet i kjøpsavtalen. Det var aldri tvil mellom selger og dere om hvor tomten var, eller hvor grensene gikk. Likevel var det en fordel om tomten ble fradelt, slik at det reelle eierskapet ble formalisert. Grunneieren bidro dessverre ikke til å fradele tomten, selv etter muntlige og skriftlige anmodninger om dette.
Årene gikk uten at tomten formelt ble fradelt, men dere var i kontinuerlig dialog med selger. Etter årtusenskiftet døde A, og hans arvinger (B) ble eiere av grunneiendommen. Bortgangen til grunneieren økte behovet for å få formalisert eierskapet, men heller ikke arvingene – etter skriftlige og muntlige anmodninger – bidro til dette.
I tiden etter 2010 solgte arvingene eiendommen til C. På kjøpstidspunktet var C var klar over at hytten var eiet av dere. Som eier av hytten tok dere kontakt med C, som flere ganger uttrykte at formaliseringen ville gå i orden. Etter en del år ble også hyttetomten endelig fradelt. Dere sørget for søknaden til kommunen, og betalte for oppmålingsgebyret. Det gjensto for C å formelt oversende skjøtet, slik at det reelle eieforholdet ble registrert i grunnboken. Men selv etter purringer, og lovnader, ble imidlertid heller ikke nå hyttetomten formelt overført.
I 2020 gikk C konkurs. På dette tidspunktet hadde dere eiet hytten i over 35 år, og grunneiendommen hadde hatt 3 ulike eiere, A, B og C. Tomten var skilt ut, og det var ikke tvil om at dere var de reelle eiere. En skulle derfor tro at konkursen ikke ville berøre dere. Kontaktflaten med C var utelukkende begrunnet i at han tilfeldigvis var grunneier, og at det er grunneier som er gitt kompetanse til å formelt undertegne skjøter.
Etter konkursåpningen mottok dere likevel et brev fra bostyrer. Overraskelsen var stor da bostyreren krevde at hytten var et formuesgode som gikk inn under konkursboets beslagsrett. Bostyrer viste til at hytteeiendommen ikke var formelt overført.
Det var C som sto som formell eier av arealet i grunnboken. Bostyreren mente derfor at boet kunne ta beslag i hytten siden dere ikke hadde sørget for rettsvern, altså vern mot eier av grunneiendommens kreditorer. Boet viste til tinglysingsloven § 23, som bestemte at en rett som var stiftet ved avtale måtte være tinglyst senest dagen før konkursåpning for å få rettsvern.
Dere fikk derfor beskjed om å flytte og levere hyttenøklene til bostyrer innen en gitt frist. Med beslaget kunne boet selge hytten og fordele fortjenesten på kreditorene. At kreditorene ville oppnå en fullstendig tilfeldig vinning – C hadde aldri vært eier av hytten – spilte etter bostyrers syn tilsynelatende ingen rolle.
Det hjalp ikke at dere viste til et reelt eierskap i over 30 år, kjøpsavtale osv. Bostyrer stod på sitt, og tok rettslige skritt for at boet kunne beslaglegge hytten.
Den ovennevnte historien er en forenkling og gjenfortelling fra en virkelig hendelse. Min kollega Helge Aarseth førte nettopp en slik sak for lagmannsretten, hvor han representerte hytteeieren. Etter min oppfatning burde aldri konkursboet dratt saken inn for domstolene. Mitt syn er at boets rettslige utgangspunkter var feil. Boet kan ikke ta beslag i noe som aldri har vært eiet av konkursskyldner. Samtidig må saken anses som grovt urimelig overfor hytteeieren, og jeg legger til grunn at konkursboets syn strider mot den alminnelige rettsfølelsen. I dekningsloven § 2-2 fremgår det at:
«Når ikke annet er fastsatt ved lov eller annen gyldig bestemmelse, har fordringshaverne rett til dekning i ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden, og som kan selges, utleies eller på annen måte omgjøres i penger.»
Den klare hovedregelen er at dekningsretten gjelder «formuesgode som tilhører skyldneren», altså det som faktisk tilhører skyldneren (skyldneren er den som går konkurs, altså vedkommende som skylder penger). Det er lagt til grunn at formuesgoder som kun eies pro forma, ikke kan tas beslag i. Dette må anses å bygge på sunn fornuft. Reglene som beskytter konkursboet, så som rettsvernsreglene, er til for å forhindre kreditorsvik. En person som vet at konkurs kommer, kan selvsagt ikke disponere over eiendelene sine med formål å hindre kreditorenes dekning.
I historien ovenfor ble hytteeiendommen reelt solgt på 1980-tallet. Etter salget «tilhørte» aldri hytten verken A eller den senere eieren B. Minst av alt tilhørte hytten C. Da C ble eier hadde hytten vært eiet av andre i over 30 år, og det var ingen fare for kreditorsvik. Ingen! Det er vanskelig å lure unna noe en aldri har eiet eller hatt befatning med.
Heldigvis, og ikke overraskende, fant lagmannsretten at saken ble løst etter hovedregelen i dekningsloven § 2-2. Siden C aldri hadde vært eier av hytten, måtte dekningsloven § 2-2 løse saken. Tinglysingslovens § 23 om rettsvern og rettslige og til dels uavklarte spørsmål om rettsvernshevd, kom derfor etter lagmannsrettens syn ikke til anvendelse. Hytteeieren vant saken fullstendig.
Den aktuelle saken er enda ikke rettskraftig, og kan selvsagt ankes til Høyesterett. Siden saken løses av hovedregelen i dekningsloven § 2-2, kan jeg ikke se at den reiser prinsipielle spørsmål som trenger rettsavklaring. Saken bør avsluttes nå.
Lærdommen fra saken må være at alle som er reell eier av en hytte som står på annenmannsgrunn, i eier av hytten ovenfor, må arbeide aktivt for å få formalisert eierskapet. Dersom det er på det rene at årsaken til den manglende overføringen ligger på grunneieren alene – som i tilfelle over – bør ikke lignende saker oppstå. Påsken bør derfor fortsatt kunne nytes i hytteveggen. Men dersom hytteeieren fullt bevisst og av økonomiske grunner velger å unnlate tinglysing, kan det ikke utelukkes at situasjonen i gitte tilfeller kan bli en annen.