Aksept av bud ble ikke videreformidlet – profesjonsansvar:
1. Innledning – eiendomsmeglingsloven og krav om god meglerskikk
Ved salg av fast eiendom vil de fleste velge å benytte seg av en eiendomsmegler. Ved utførelsen av oppdraget er megleren underlagt eiendomsmeglingsloven, som inneholder grunnleggende krav til gjennomføring av både megleroppdraget og til budgivningen. Loven er ment å tilrettelegge for en tillitsbasert, god og trygg salgsprosess.
Siden kjøp av bolig for de fleste vil være den største enkeltinvesteringen i livet, fyller loven en viktig samfunnsmessig funksjon. Forarbeidene til loven viser også til at lovgivningen bør legge grunnlaget for en berettiget tillit til at eiendomsomsetning gjennom megler skjer på en hederlig og ordentlig måte.
Tillitsforholdet i en salgsprosess gjør seg særlig gjeldende dersom det blir budrunde med flere interessenter. Det er avgjørende at partene kan stole på et innkommet bud er reelt – både selger, budgiver og andre interessenter. Meglerinstituttet vil til slutt falle sammen dersom bud diktes opp for å øke salgsprisene. Partene måtte i et slikt tilfelle ta direkte kontakt, utenom megleren, for å ivareta sine interesser, evt. hyre inn en megler hver. En slik utvikling bryter klart med lovgivers ønske om hvordan omsetningen skal gjennomføres.
I eiendomsmeglingsloven er det inntatt en egen bestemmelse om god meglerskikk. § 6-3 bestemmer at megleren under utførelsen av oppdraget plikter å dra omsorg «for begge parters interesser». Av bestemmelsen går det videre frem at megleren skal gi både kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for gjennomføringen av handelen.
I medhold av eiendomsmeglingsloven er det gitt en forskrift om eiendomsmegling, som blant annet bestemmer at bud skal nedtegnes i en budjournal for å sikre etterprøvbarhet, jf. § 3-5. Forskriften konkretiserer også at megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, jf. § 6-3.
Selv om meglerens rolle er lovregulert kan det oppstå tvist mellom megleren og parter (selger, kjøper eller budgivere).
Nylig behandlet Høyesterett en sak som omhandlet spørsmålet om god meglerskikk. Spørsmålet var om eiendomsmegleren hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomt overfor en budgiver ved ikke å videreformidle at selgeren hadde akseptert budet innen akseptfristen. Saken har fått nummer HR-2022-1316A.
2. Den konkrete saken
I den konkrete saken som var til behandling i Høyesterett var det to interessenter i den avsluttende budrunden, herunder A og B.
Interessent A innga et bud på kroner 4 350 000, med akseptfrist klokken 12.00. Klokken 11.47 fremsatte B et høynet bud på kroner 4 400 000. B satte også frist til klokken 12.00, men B hadde satt som vilkår at budet ikke skulle gjøres kjent for andre enn selgeren. Selgeren ønsket ikke å selge til B som hadde vilkår om lukket bud, og ga tilbakemelding til selger om at budet fra A ble akseptert.
Høyesterett gjengir så handlingsforløpet slik:
«Kl. 11.49 skrev selgeren av leiligheten følgende SMS til eiendomsmegleren:
«Vi aksepterer budet på 4 350 000 og takker nei til det hemmelige budet på 4 400 000. Overtakelse tidligst 25. april, men kommer gjerne til enighet med kjøper om passende tidspunkt for begge parter.»
Eiendomsmegler D ringte til A kl. 11.59. Samtalen varte i om lag fire minutter. Selgerens aksept ble ikke videreformidlet til A i løpet av denne telefonsamtalen. Før den var avsluttet, innkom det, kl. 12.02, et nytt bud på 4 400 000 kroner uten forbehold. Eiendomsmegleren informerte A om budet og ringte så til selgeren med opplysning om at det var innkommet et høyere bud uten forbehold.
Både A og den andre budgiveren høynet deretter budene sine én gang hver, før A kl. 12.22 la inn et bud på 4 500 000 kroner, som ble akseptert av selger kl. 12.32. Boligen ble deretter solgt til A for 4 500 000 kroner.
A tok i etterkant kontakt med megleren for å få klarhet i hva som hadde foregått under budrunden. Han fikk da opplyst at selger hadde akseptert budet på 4 350 000 kroner, men at dette ikke var videreformidlet til ham.»
Som følge av at megleren ikke meddelte at budet til A ble akseptert, fortsatte således budrunden. Konsekvensen ble til slutt at A måtte betale 150 000 kroner mer enn det selger egentlig hadde akseptert. A mente derfor at megleren hadde påført ham et økonomisk tap på 150 000 kroner.
Spørsmålet i saken var altså om eiendomsmegleren hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomt da han ikke videreformidlet at As bud på 4 350 000 kroner var akseptert av selgeren innen akseptfristen.
3. Høyesteretts vurdering
Et hovedvilkår for å bli tilkjent erstatning er at meglerens opptreden er å anse som «erstatningsbetingende uaktsom». Det er altså ikke tilstrekkelig for erstatningsspørsmålet at megleren ideelt sett burde ha handlet annerledes. Spørsmålet vil være om terskelen for erstatningsbetingende uaktsomhet er overtrådt, altså aktsomhetsnormen.
Høyesterett slår innledningsvis fast at det gjelder en streng aktsomhetsnorm for profesjonsutøveren. Det vises til at profesjonsutøveren normalt er underlagt faglige krav og normer ved profesjonsutøvelsen, som både kontraktsparter og andre med rimelighet kan forvente at vedkommende overholder. Virksomheten er derfor underlagt utstrakt offentligrettslig regulering gjennom lov og forskrift. Retten viser som eksempel til at eiendomsmegling krever tillatelse fra Finanstilsynet.
Men selv om det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, mente Høyesterett at det likevel må være «et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.». Vurderingen av innholdet i aktsomhetsnormen ble behandlet i en tidligere Høyesterettsdom fra 2018 [HR-2018-1234-A]. Høyesterett inntok dette fra dommen:
«Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. ‘God meglerskikk’ er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.»
I den generelle vurderingen av meglerens plikt til å ha «omsorg for begge parters interesser», la retten til grunn at budgiveren berettiget må kunne forvente at megleren avvikler budrunden på en ryddig og forsvarlig måte, og at også budgivers interesser ivaretas. Det ble vist til at det ikke foreligger noen interessemotsetning mellom selger og kjøper som tilsier at megleren har behov for å kunne prioritere oppdragsgiverens interesser. Formidlingen av tilbud og aksept fra deltakerne i budprosessen var ifølge Høyesterett selve kjernen av meglerens oppdrag i auksjonssalg, og at dette har betydning for hvilke berettigede forventninger partene må kunne ha til meglerens opptreden.
I den konkrete vurderingen falt Høyesterett ned på at meglerens opptreden var «et så vidt klart brudd på kravet til god meglerskikk» at han måtte anses å ha handlet erstatningsbetingende uaktsomt.
Slik saken var opplyst er vår oppfatning at det ikke var særlig uventet at Høyesterett mente at aktsomhetsnormen var overskredet. Dommen er viktig i den forstand at Høyesterett på nytt slår fast at lovens benevnelse om «begge parters interesser» har et reelt innhold. Hvor yttergrensene går for meglers omsorgsplikt overfor begge parter vil fortsatt være åpent, og vil nok kunne variere fra sak til sak. Som Høyesterett slo fast vil aktsomhetsvurderingen måtte foretas etter en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.
Advokatfirmaet Larhammer Aarseth AS har advokater som har tillatelse fra Finanstilsynet til å gjennomføre megleroppdrag og overføring av fast eiendom. Advokatene bistår i gjennomføring av eiendomsoverdragelser og garantere for et sikkert økonomisk oppgjør mellom partene.