Når et selskap går konkurs skyldes dette at det ikke klarer å betale regningene sine når de forfaller. Selskapet klarer altså ikke å betale gjelden sin. En konkurs åpnes enten etter krav fra en som selskapet skylder penger (kreditor) eller som følge av oppbud (at selskapet selv slår seg konkurs). Det er tingretten som åpner konkurs og oppnevner en bostyrer. Dette er noe de aller fleste av oss er kjent med. Men kunnskapen om hvordan konkursen som sådan forløper, er begrenset.
Et spørsmål som ofte oppstår er hva som skjer med forretningslokalene når selskap som er leietaker går konkurs. Hva skjer med leiekontrakten? Oppstår det noen rettigheter eller plikter for partene? Og hvordan skal utleier og ledelsen i selskapet forholde seg til konkursboet?
For selskapet som har inngått leieavtalen vil konkursen innebære en vesentlig endring. Det grunnleggende ved konkursåpning er at vedkommende mister retten til å råde over det han/hun eier, herunder også leieavtaler. I utgangspunktet overtar derfor boet automatisk leieavtalen, noe som kalles for at boet trer inn i avtalen.
For utleieren vil ikke konkursen i seg selv gjøre noe forskjell i leieforholdet. Husleieavtalen kan for eksempel ikke sies opp med begrunnelse i konkursen. Huseieren har bare rett til å kreve fravikelse av lokalene dersom Namsmannen har mottatt begjæring om dette før konkursåpningen. Utleieren må derfor som regel forholde seg til husleiekontrakten også etter konkursåpningen.
Men, for både huseier og tidligere leietaker ligger det en svært viktig begrensning i utgangspunktene ovenfor. Dersom konkursboet senest fire uker etter konkursåpningen erklærer at det ikke vil tre inn i avtalen, og stiller det leide til utleierens rådighet innen fristen, blir ikke boet ansvarlig for kontrakten. Kontrakten blir for tilfelle et forhold mellom huseier og ledelsen i det konkursrammede selskapet. Fristen kan selvsagt oppleves som utfordrende for både ledelsen i selskapet og utleier, som i verste fall må leve med usikkerhet i hele perioden. Huseier har kanskje allerede tapt penger på leieforholdet, og har et ønske om å igangsette arbeid med å få inn en ny leietaker så snart som mulig. Utleier blir pent nødt til å vente på at konkursboet bestemmer seg. Fireukersfristen er gitt ved lov (dekningsloven), og huseier har ingen påvirkningskraft eller krav om at boet må bestemme seg før fristen. Min erfaring er likevel at bostyrer og huseier finner løsninger som sikrer forutsigbarhet og ivaretar felles interesser.
Dersom boet bestemmer seg for å tre inn i avtalen videreføres den på vanlig måte, men det er selvsagt konkursboet som blir forpliktet overfor huseier. Kontraktsvilkårene vil gjelde, men konkursboet har en oppsigelsesfrist på 3 måneder selv om avtalen skulle si noe annet.
Dersom boet ikke ønsker å tre inn i avtalen må lokalene stilles til utleiers rådighet innen fristens utløp. At lokalene må være stilt til utleiers rådighet innebærer at eiendelene som tilhørte leietakeren må være fjernet eller abandonert.
Fjerning vil som regel skje etter et salg, og hvor ny eier henter eiendelene. Abandonering innebærer at konkursboet ved melding opphever konkursbeslaget (frigir eller gir slipp på eiendelene). Bostyrer vil abandonere eiendeler dersom de ikke vil tilføre kreditorfellesskapet noen verdi, for eksempel dersom panthavers krav overstiger eiendelenes verdi. Ved abandonering blir det konkursdebitor eller panthaver som overtar ansvaret for eiendelene, og som må gå i dialog med huseier.
I leieforhold flest har leietakeren en rydde- og vaskeplikt ved kontraktens opphør. Dette gjelder ikke for konkursbo. Boet har derfor ingen plikt til å leie inn renholdere etc. for å gjøre leieobjektet tilsvarende som på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Denne kostnaden må huseier bære selv, men det kan selvsagt sende krav som alminnelig fordring i boet. De aller fleste vil imidlertid oppleve at kravet ikke blir dekket siden det ikke er nok penger i boet til å dekke gjeld.
Dersom det er opprettet en depositumskonto kan utleier kreve at depositumet dekker utestående krav på leie. Min erfaring er at utleiere som regel har utestående krav mot selskapet som går konkurs, men det er ikke alltid at det er opprettet depositum. Mitt råd er derfor å alltid kreve depositum ved inngåelse av leieavtalen. En annen fordel er at utleier kan bruke depositumet til å dekke oppryddingskostnader, noe som utleier ellers må dekke selv. Rentene på depositumskontoen vil imidlertid tilfalle konkursboet, men som regel utgjør rentene et svært begrenset beløp.
Advokatene i Larhammer Aarseth advokatfirma arbeider med konkurs og insolvensspørsmål. Dersom du – som eier av en virksomhet, daglig leder, utleier eller kreditor – har spørsmål relatert til det ovenfor nevnte kan du henvende deg til våre advokater i Molde.