- Dommen og tema for denne
Borgarting lagmannsrett avsa 27. januar i år en dom i en sak som dreide seg om rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.
Et eiendomsprosjekt kan få konsekvenser for og skape nye behov i nærområdet. For eksempel vil en utbygging av boligområde på Kringstad nødvendiggjøre oppgradering av infrastruktur. Etableringen av boligfeltet i Årølia førte til et behov for barnehage og skole, og bygging av et boligsameie kan gi krav til lekeplass.
I reguleringsplaner har kommunen mulighet til å kreve særskilte rekkefølger for gjennomføring av tiltak. I nødvendig utstrekning kan kommunen for eksempel kreve at utbygging ikke kan skje før barnehager, skoler eller (utvidet) infrastruktur er etablert.
Målet er å sørge for en planlagt og helhetlig utvikling av området.
Reguleringsplanen avgjør ikke hvem som skal gjennomføre rekkefølgetiltakene. Kommunen kan ikke i reguleringsplan pålegge utbygger å bekoste rekkefølgetiltak.
Plan- og bygningslovens har derfor regler om at kommunen kan inngå utbyggingsavtaler med utbygger. Avtalen kan gå ut på at utbygger skal sørge for tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtaket.
Dommen fra lagmannsretten synliggjør flere viktige forhold som både utbygger og kommune bør være oppmerksomme på.
2. Sakens bakgrunn
Utbygger planla en omfattende om- og utbygging av Tullinkvartalet i Oslo og nye lokaler til det juridiske fakultet ved Universitetet i Oslo (UiO).
Spørsmålet var om Oslo kommune kunne sette som vilkår at utbygger betalte bidrag til opparbeidelse av trikkeskinner og utbygging av sykkelveier i området.
Utbygger startet planleggingen i 2011. I juni 2016 mente utbygger rammene var klare nok til å inngå leieavtale med UiO. I februar 2017 vedtok kommunen rekkefølgekrav knyttet både til trikke- og sykkeltiltak. For å sikre fremdrift inngikk utbygger utbyggingsavtalene i april 2017. I et eget notat synliggjorde utbygger at de mente avtalene var ugyldige. Utbyggingsavtalene fastslo at bestemte tiltak rundt sykkelvei og trikkeinfrastruktur måtte gjøres. Utbyggers samlede kontantbidrag var cirka 27 millioner kroner av en samlet kostnadsramme på over 500 millioner kroner.
3. Lagmannsrettens behandling
Utbygger reiste sak og i dom avsagt i juni 2019 ga Oslo tingrett utbygger medhold i at rekkefølgekravene i reguleringsplanen og utbyggingsavtalene ble kjent ugyldige. Oslo kommune anket dommen. Borgarting lagmannsrett avsa 27. januar i år dom i favør kommunen.
4. Krav om rekkefølgetiltakene i reguleringsplanen kan vedtas sent i prosessen
Retten mente det var relevant å vektlegge også behov som oppsto som følge av andre utbygginger i et område. Retten gjentok at det er anledning til å stille rekkefølgekrav til infrastrukturtiltak utenfor planområdet.
Lagmannsretten fastslo at de ikke kunne prøve hvorvidt det var nødvendig å sette rekkefølgekrav, dette hørte til forvaltningens frie skjønn. Retten mente det ikke var myndighetsmisbruk i saken. Kommunen hadde gjort reelle vurderinger og basert seg på korrekt faktum – kommunen hadde et tilstrekkelig faktagrunnlag for den planfaglige vurderingen.
Lagmannsretten mente det var uheldig at rekkefølgekravene kom på et sent tidspunkt. De presiserte at rettslig sett er det adgang til å foreta endringer i en reguleringsplan helt frem til bystyrebehandling. Lagmannsretten mente utbygger måtte «bære risikoen for sin kommersielle beslutning om å inngå bindende avtaler i prosjektet før høring er avsluttet og reguleringsplan er vedtatt».
5. Utbyggingsavtalene gjaldt nødvendige tiltak
Lagmannsretten la til grunn at utbyggingen ville medføre økt tilstrømming av personer i området og behov for bedre trikkeinfrastruktur, sykkelveger og lignende. Lagmannsretten mente dette var saklige sammenhenger og en konsekvens av utbygging i henhold til reguleringsplanen.
Trikke- og sykkeltiltakene i utbyggingsavtalene var nødvendige for gjennomføringen, og tiltakene ble vurdert som rimelige.
Lagmannsretten mente at også kravet om utbyggingsavtale kunne kommet tidligere. Men heller ikke her hadde dette rettslig betydning. Retten mente det var kommersielt uheldig av utbygger å delvis låse sin inntektsside av prosjektet ved å inngå leieavtalen, før prosessen i kommunen var avsluttet.
6. Oppsummering
Dommen viser at kommunen har et nokså vidt spillerom når det gjelder å stille krav til infrastrukturtiltak ved utbyggingsprosjekt.
Videre viser den at utbygger kan risikere at forutsetningene i et prosjekt kan endres nokså vesentlig underveis. Nokså sent i prosessen kan kommunen stille rekkefølgekrav i reguleringsplaner. En utbygger kan ofte ikke vente så lenge med å investere. Når eventuelle rekkefølgetiltak bestemmes, kan utbygger i praksis umulig trekke seg fra prosjektet. Dersom utbygger har inngått kontrakter med sine avtaleparter, uten å ha kalkulert inn kostnader til rekkefølgetiltakene, kan man risikere tap. Lagmannsretten fastslo at utbygger må bære risikoen for beslutningen om å inngå avtaler i prosjektet før reguleringsplan er vedtatt.
Det nevnte kan gjøre noe med styrkeforholdet mellom kommunen og utbygger frem til inngåelsen av utbyggingsavtaler.
Dommen viser også at rekkefølgekrav kan stilles utenfor planområdet, og at andre utbygginger i området kan vektlegges. Utbygger må akseptere at det gjøres vurderinger utenfor sitt eget helt konkrete prosjekt.
Lagmannsretten presiserte ellers at domstolene skal være tilbakeholdne med å prøve kommunens konkrete vurderinger av hva som er nødvendig. De konkrete vurderingene er i stor grad opp til kommunene frie skjønn. Utbygger har dermed i begrenset grad mulighet til å prøve vurderingene i rettsapparatet.
Dommen er ennå ikke rettskraftig.
Våre advokater i Molde har lang erfaring i å bistå både utbyggere og kommuner i denne typen spørsmål.