Innledning
Etter et kjøp av en boligeiendom i 2022, ble det reist krav om heving som følge av det kjøperne mente var flere alvorlige mangler ved boligen. Kjøpernes reklamasjon gjaldt flere skjulte feil og mangler, blant annet museskader, feil ved kledningen på boligens yttervegger samt feilmontert fuktsperre i garasjetilbygget. Saken for Høyesterett gjaldt de tre sistnevnte forholdene
Tingretten ga medhold i hevingskravet, men lagmannsretten kom til at kjøperne var avskåret fra å påberope seg skader fra mus og feil ved boligens kledning og ved garasjetilbygget som mangler, «fordi de ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10».
Høyesteretts dom HR-2025-1749-A gir viktig veiledning om rekkevidden av kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, særlig i lys av de lovendringer som trådte i kraft i 2022. Et sentralt spørsmål i dommen er om generelle risikoopplysninger fra selger, for eksempel om tidligere mus i boligen eller ufaglært arbeid, i seg selv utløser en plikt for kjøper til å foreta særskilte undersøkelser – og om manglende undersøkelser i så fall medfører at kjøper overtar risikoen for skjulte feil og mangler.
Bakgrunn for saken
Kjøperne hadde etter overtakelse av en bolig oppdaget museskader og bygningsmessige mangler, og krevde heving av kjøpet. Selgerne hadde i salgsdokumentene opplyst om tidligere museproblematikk og ufaglært arbeid, men det var ingen konkrete opplysninger om eksisterende skader. Lagmannsretten mente at disse generelle opplysningene ga kjøperne en særlig oppfordring til å undersøke nærmere, og at kjøperne derfor måtte bære risikoen for skjulte feil og mangler.
Lagmannsretten viste til at det i selgernes egenerklæringsskjema var opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at det var utført ufaglært arbeid på eiendommen. Videre hadde kjøperne under visningen oppdaget muselort under kjøkkenbenken. På denne bakgrunn mente lagmannsretten at det samlet sett var «rimelig å kreve» at kjøperne gjorde nærmere undersøkelser før avtaleinngåelsen, eventuelt tok forbehold. Når kjøperne ikke hadde gjort dette, måtte de selv bære risikoen for manglene
Høyesterett kom til motsatt resultat.
Domstolens vurdering av generelle risikoopplysninger
Generelle risikoopplysninger utløser ikke særskilt undersøkelsesplikt
Høyesterett slår fast at generelle risikoopplysninger fra selger, som at det har vært mus i boligen eller at det er utført ufaglært arbeid, ikke i seg selv utløser en plikt for kjøper til å foreta særskilte undersøkelser utover den ordinære visningen. Domstolen presiserer at det må foreligge en konkret og spesifisert oppfordring fra selger for at det skal oppstå en slik plikt, jf. avsnitt 75:
“En helt generell og standardisert oppfordring til undersøkelser som det er vanlig å ta inn i salgsprospekter, vil derfor ikke alene kunne utløse særskilte forpliktelser til undersøkelse, med den følge at en mangelsinnsigelse kan gå tapt. Om slike generelle oppfordringer skulle ha denne virkningen, ville det åpne for omgåelser av den risikofordelingen som lovgiver la opp til ved å fjerne adgangen til å ta generelle forbehold ved forbrukersalg.”
Videre heter det, jf. avsnitt 76 og 77:
“Ut fra tilsvarende hensyn kan heller ikke opplysninger som bare indikerer en risiko for mangler – risikoopplysninger – i seg selv utløse en plikt til nærmere undersøkelser etter avhendingsloven § 3-10 andre ledd, slik selgerne i saken her har tatt til orde for. Dette kan også begrunnes med at det etter ordlyden kreves en «oppmoding frå seljaren». Det er ikke nok med opplysninger som er egnet til å vekke bekymring.
Som jeg har vært inne på, kan kjennskap til risikoopplysninger knyttet til eiendommen inngå som et moment i den generelle mangelsvurderingen etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. Men slike opplysninger kan ikke i seg selv føre til at mangelsinnsigelser avskjæres etter avhendingsloven § 3-10 andre ledd.”
Risikoopplysninger og risikoplassering
Høyesterett understreker at dersom generelle risikoopplysninger i seg selv skulle utløse en særskilt undersøkelsesplikt, ville det undergrave den risikoplasseringen som lovendringen i 2022 la opp til. Lovgivers intensjon var å flytte risikoen for skjulte feil og mangler fra kjøper til selger, og å forhindre at selger kan omgå dette ved å gi vage eller generelle opplysninger, jf. avsnitt 51:
“Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022.”
Videre uttales det i avsnitt 79:
“En generell opplysning fra selgerens side som tilsier at det er en risiko for skjulte feil eller mangler, ikke i seg selv er tilstrekkelig til at kjøperen får en særskilt undersøkelsesplikt, med den følge at kjøperen kan tape en mangelsinnsigelse etter § 3-10 andre ledd. Det samme gjelder for generelle oppfordringer til undersøkelse, utover den ordinære visningen, som ikke er nærmere spesifisert eller begrunnet.”
Konsekvens: Selger bærer risikoen for skjulte feil og mangler
Dommen innebærer at kjøper ikke uten videre taper retten til å gjøre gjeldende mangler som først viser seg etter overtakelsen, selv om det var gitt generelle risikoopplysninger i salgsdokumentene. Kjøper overtar altså ikke risikoen for skjulte feil og mangler med mindre det er gitt en konkret og spesifisert oppfordring til nærmere undersøkelser, eller kjøper faktisk har fått kunnskap om den aktuelle mangelen.
Dette er i tråd med lovgivers intensjon om å styrke kjøpers stilling og ansvarliggjøre selger til å gi mest mulig konkret informasjon om eiendommen.
Avslutning
Høyesteretts dom HR-2025-1749-A gir klar rettslig avklaring: Generelle risikoopplysninger fra selger utløser ikke i seg selv plikt til særskilte undersøkelser, og kjøper overtar ikke risikoen for skjulte feil og mangler på dette grunnlaget. En annen løsning ville åpnet for omgåelse av den risikoplasseringen som lovgiver har fastsatt etter lovendringen i 2022.